[原创] 房屋财经资讯 9月号

housefinancing

新客户广告位
更多广告请点击
中文黄页

房屋财经资讯 9月号
Sept2010
1 f: k7 W2 D6 D4 M
* Q5 ~0 u- ~7 o; U# X5 K 本期要目

1． 如何选择最好的贷款年期

2．个案分析------如何用好加按
$ ~( h8 V" N. b& e8 I4 z, \+ q2 W# f
% f/ y0 T* R9 o* Z3.秋季热点: 购房获$400元现金返还

- ?& v" t& S3 _3 c4 b( S( N4.业主的经济良性循环
! I- x& K9 j# @# H4 R  H$ N
0 ^) i5 A7 {+ _+ ]: D对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年，哪个最适合自己？在选择中，哪些因素最重要呢？

首先需要注意到的是，一般而言，年期越短，利率越低，年期越长，利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢？并不是，有时其它因素也很重要，或是整体经济因素，或是个人帐务状况，都应综合考虑。在整体利率形势偏低时，中长期年期最合算。个人帐务状况稳定，且利率市场正处低谷，则中长期年期最好。

如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘，那您最好选择一个中长期的固定利率，这样，无论利率上升多少，您的月供并没有变化，不用太多担心利率的潮涨潮落。

在首个五年期或十年期的贷款结束后，大部分购房者的账务状况会更好，贷款余额也更低，那时，即便市场利率上涨得更高，月供对他们的压力也并不大，同时由于这个时段换房的可能更大，多数房主会选择短年期，以避免在售房时需交付罚金。　　　
$ x8 w3 h" \$ g, T+ L$ H; W
6 c; y# Q+ b, L如您购买的是投资物业，大部分会选择中长期年期的固定利率，当然，这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率，可使您明确知晓未来年份里的稳定支出，以便对未来收入作好精确安排。
3 w, j9 j7 w) @* K+ {4 l, n* A4 R
! B( V5 F' y) {% B2 e当然，如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过５年，最好选择短年期贷款，避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。
9 y* p. x& q7 U8 e; V
每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后，您完全可以放心地作出决定。当然，在决定中，如您需要，本人随时随地乐意帮助您！请打来电话５１９－２００２１６８咨询即可。　
- ?( p/ D  @+ N$ V" V
. z" F# d- Q+ m& F8 O　如何选择――
8 i. k# M5 q5 \' q3 s
最好的贷款年期

个案分析----
' a5 l- @8 E/ g- x
% v  s1 W) m3 _2 P0 H, l2 T如何用好加按？(Refinance)　
: B& P" H% |: @& c, t0 w0 w- ?; W
上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。
" ]4 s2 Q% p0 s/ }3 u. @
首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。
' n+ u# y% a; r: g0 }
那么，他最大可拿到多少呢？按今年最新政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．０％．固定为３．９４％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。

购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

Cost listing for your investment property

  ~! }5 C( K! ?1.      Property tax（地税）:
  X) R  T  g3 O' x( O3 [
) X4 |' H3 y3 p) x1 V, W2.      Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:

. y- P  j! v* Y3.      Hydro（水电费）:

  {) |6 G- U3 x, {! q+ Z, |/ U4.      Gas（气费）:
  f2 f; M8 Q, p) c
5.      House Insurance（房屋保险）:

; |- L+ M6 J7 S" J6.      Mortgage Interest（贷款利息）:
) P" P6 d; }, E% C3 \. C
7.      Maintenance（维修维护花费）:

0 d0 [5 P/ o' u/ o) `8.      Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

Total:
: z& f3 _& y" j7 Q
9 g$ X/ ?8 v3 v在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。

7 f2 m+ N9 t; f! G4 Z显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场，以加按的资金用作投资当然是利大于弊的，
2 j0 u3 D- |$ H; e5 f4 k
秋季热点：购房获￥400 元现金返还
9 m0 X( h" \+ T5 y7 U) s4 X
; `$ i- |# X- K. L# ?8 I% d由道明信贷独家推出的购房返利计划，最近在伦敦推出。在该项计划中，购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款，并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师，则在交接日当日可获得共￥400元的现金返还。

采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解，此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础，消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系，往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解，此计划推出后，已很快得到良好市场反应。

2 Z* g1 _# Z7 E$ r' B由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示，在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。　
9 p) ?  ]" C3 v% A( b5 J
6 w7 k2 X) p; d! H2 s+ L下面是一些有趣的数据：
! D- ^9 b/ V" |$ ]6 R
4 l3 ~" y, b& b8 N4 T: P１）６５％的业主往往每月付清信用卡帐单，而非业主中，仅４８％每月付清信用卡帐单。此外，四分之一的业主加速还款，并设法加还大额本金还款（Lump Sum payment）。

9 Y4 i5 i- x* @' i9 C1 c- }9 Z2)44%的业主可及时还清帐单，并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
/ Y9 k  v# L7 P. g" B  F. q本月热推利率:
0 Q- A- t. \7 @2 O1 J
! a9 G0 p/ i4 ?) ~( T' W) I$ K1. 5年固定利率3.79%
+ {  X% n% N  t
2.5年浮动利率p-0.75%
% X3 d8 Y- v1 s. S
3. 3年浮动利率p-0.75%

' O1 U& E* j: j/ j& R作者：Susan  Tong
* b0 t' n) S0 k; F# FDominion Lending Centres Great Lakes
Cell: 519-2002168
- K3 b# Q' H7 G3 kFax: 519-661-0998
& {, j1 f2 P! ]% FE-mail:susantong99@gmail.com
" @+ J1 E/ Z8 s! c
更多信息请浏览：http://www.londonchinese.ca/home ... do=blog&view=me