非加拿大居民在加拿大买房的若干问题

maybai

伦敦有很多来自国内的留学生，许多人有买房置业的要求。现根据我个人经验，并参考有关资料，把有关非加拿大居民在加拿大买房的若干问题整理如下，供大家参考。

1、非加拿大居民指生活在加拿大以外的人士或已经居住在加拿大但没有获得加拿大永久居民身份的人士。

这些人士如果想在加拿大投资房地产，或想在加拿大以自己的名义给亲属、子女买房，是完全可以的。非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。

和中国70年的产权不一样，加拿大房地产的所有权是永久性的，你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代（你可以以一块钱的价格转让），同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。

    2、加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定？
    根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省有权力对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。
    在安大略省， « 外国侨民房地产法 » 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

3、非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜
    首先，非加拿大居民需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。现在，加拿大好些商业银行及金融机构都在中国设有分行或办事处，在中国申请设立一个加拿大银行或金融机构账户是没有问题的，问题是这种账户只能存入资金，不能进行现金的支付，显然，使用这种账户是没法支付贷款本息的。您必须亲自入境加拿大，把账户激活，才可以启动该账户的支付功能。所以说，从未到过加拿大的外籍居民，即使您在加拿大境外分行开设有账户，也很难申请到按揭贷款。解决的办法有两个：一是入境加拿大，然后去银行申请开设账户；二是与加拿大境内的本地居民(可以是您的亲戚或朋友)共同申请设立一个联名账户，以后就可以从这个账户支付月供或交付各种支出。

其次，非加拿大居民不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。非加拿大居民可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。
    第三，非加拿大居民需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。
    第四，非加拿大居民可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。非加拿大居民如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，可以委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来的非加拿大居民最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。
    第五，非加拿大居民需要做好银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

    4、非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务事宜
    购买房地产时， 非加拿大居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。
    但在出售房地产时，非加拿大居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非加拿大居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。
    非加拿大居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。
    如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价 25% 的金额 （保证金）放在信託戶口中。 在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此 保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。 如果卖家在 final close 以后 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局，再由卖家报税时去结清。
    在购买楼花时，发展商可能会要求非加拿大居民分数次交纳一共 35% 的首付。非加拿大居民在 final close 之前转让楼花时，律师必须事先 扣留 上述保证金，以保证非加拿大居民会交付有关增值税项。

    5、Power of Attorney（POA）
    非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

    在实际操作过程中， 由于短期签证时间有限，境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境，这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney，简称POA)的问题。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。
    买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人。也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权（购买楼花除外）。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证。除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受。
    但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受，因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。